제로금리로 호황이였던 작년과 달리 올해 부동산시장은 꽁꽁 얼어 붙은 모습입니다. 부동산시장이 얼어붙으면서 집값이 많이 떨어지기 시작했고 집값보다 전세가격이 더 높아지는 깡통전세 현상이 발생하고 있습니다.
깡통전세라는 전세 보증금이나 담보 대출금이 집 값과 비슷하거나 비싸진 상황으로 임차인에게 의도와 상관없는 피해를 줄 수 있습니다. 오늘은 임대인이 의도를 했던 의도를 하지 않던 깡통전세로부터 소중한 전세금을 지키는 방법을 소개드리겠습니다.
깡통전세란?
깡통전세는 집주인의 담보 대출과 전세 보증금이 전세가와 비슷해지거나 높아진 형태를 말합니다. 전세가가 실제 집값보다 부풀려졌기 때문에 다양한 위험에 노출될 수 있습니다. 집주인이 반환 능력이 없어져 집을 경매 등의 방법으로 팔았을 경우 전세가보다 집값이 낮아져 임차인이 손해를 볼 수 있기 때문입니다.
예를들어, 5억짜리 집에 1억 원의 대출을 받고 4억 5천만 원에 전세계약을 맺었을 경우 대출금과 전세금의 합이 집값보다 커지게 됩니다. 집값이 4억으로 폭락했다면 집을 팔더라도 5천만 원이라는 돈이 부족해 전세금을 돌려 받지 못할 수도 있고 1억이라는 대출 빚때문에 순위에 따라 전세금을 돌려받지 못할 수도 있습니다.
최악의 경우 집이 경매로 넘어간다면 실제 집값보다 낮게 판매가 되어 전세금의 일부 혹은 전액을 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수도 있습니다.
깡통전세로부터 전세금을 지키는 방법
1. 등기부등본 확인
전세계약을 맺기전 등기부등본을 통해 임대인이 빚이 있는지 우선순위는 어떻게 되는지 파악할 필요가 있습니다. 등기부등본은 집주인의 동의와 상관없이 확인이 가능한 만큼 전세계약 전 소유자가 계약자와 일치하는지 근저당권설정은 어떻게 돼있는지 파악해야합니다.
등기부등본은 인터넷등기소를 통해 열람, 발급 받을 수 있으며 소유권은 [갑구], 근저당권은 등기부등본 [을구]에서 확인을 할 수있습니다.
등기부등본을 확인하더라도 집주인이 작정하고 대출을 크게 받거나 전세금이 시세보다 높다라는 사실을 알려주지 않을 수 있으니 '잔금을 지급한 다음날 까지 저당권 설정을 하지 않겠다', '해당 집의 시세는 얼마로 알고 거래했다'등의 특약을 넣어주면 좋습니다.
2. 전세보증금 반환보증보험 가입
전세보증금 반환보증보험은 전세계약 종류 후 임대인이 임차인에게 반환해야하는 전세보증금의 반환을 책임지는 보증상품입니다. 즉 전세계약이 종료됐을때 임대인이 전세금을 돌려주지 않아도 주택도시보증공사가 임차인에게 전세금을 돌려줘 전세보증금을 지킬 수 있습니다.
전세보증금 반환보증보험 역시 집주인 동의 없이 가입이 가능하며 전세계약기간의 1/2경과 전까지 신청이 가능한 만큼 상황을 지켜본 후 가입하셔도 됩니다.
3. 확정일자와 전입신고
법적 의무이기도한 전입신고는 전입한 날부터 14일 이내에 신고하지 않으면 5만원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다. 전입신고를 완료하면 확정일자를 받을 수 있으며 임대인이 전세 보증금을 반환하지 못하거나 이자를 갚지 못해 집이 경매로 넘어갔을 경우 확정일자를 통해 최우선변제권 및 우선변제권을 받을 수 있습니다.
하지만 전입신고와 확정일자는 신고한 익일부터 효력이 발생하기에 임대인이 이를 악용할 경우 대처가 힘들 수 있습니다. 이를 대비하는 방법 중 하나는 전세계약서 특약( '잔금을 지급한 다음날 까지 저당권 설정을 하지 않겠다', '전입신고 다음날 까지 근저당 발생할 경우 계약 무효')을 넣는 방법입니다.
확정일자와 전입신고는 온라인 혹은 관할주민센터를 통해 신고할 수 있습니다. 온라인으로 신청할 경우 정부24 검색창에 '전입신고'를 검색하면 쉽게 신청이 가능합니다.