지난 8월 윤석열 정부의 전세시장 안정화 방안 중 하나인 상생임대인 제도가 시행됐습니다. 상생임대인 제도는 임대인들에게 혜택을 주는 내용으로 이전보다 완화된 조건과 강화된 혜택을 받을 수 있게 돼었습니다.
과거 까다로운 조건에 혜택을 받는 사람이 적었지만 조건이 완화된 만큼 상생임대인의 조건에 충족된 분들이나, 평소 상생임대인에 관심이 많았던 분들을 위해 상생임대인의 혜택과 조건에 대해 자세하게 알아보는 시간을 가져보겠습니다.
상생임대인 제도란?
상생임대인 제도는 임대료를 과하게 올리지 않은 착한 임대인들에게 양도소득세 혜택을 적용해주는 제도입니다. 여기서 상생임대인이란 신규 혹은 계약을 갱신 할 때 보증금을 직전계약과 비교해서 5% 이내로 인상한 임대인을 말합니다.
직전계약이란 거주자가 주택을 취득한 후 임차인과 새로 체결한 계약을 말하며 임대차계약에 따라 의무임대기간이 최소 1년 6개월 이상 되어야 합니다.
개선된 상생임대인 지원제도
완화된 상생임대인 요건
기존 상생임대인의 조건은 임대를 개시한 시점에서 1세대 1주택자이며 기준시가 9억원 이하의 주택이어야 한다는 조건이 있었습니다. 하지만 임대차 시장 안정과 보완을 위해 해당 조건은 폐지돼었으며 임대개시 시점에 다주택자이나 향후 1주택자 전환 계획이 있는 임대인에게도 혜택이 적용되도록 변경됐습니다.
강화된 상생임대인 혜택 3가지
기존 상생임대인의 혜택은 비과세 혜택만 있었지만 개선되면서 장기보유 특별공제가 추가됐고 비과세 혜택 역시 강화등 3가지 혜택이 생겼습니다.
- 비과세 혜택
비과세 혜택의 경우 조정대상지역에 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택을 받기 위한 거주요건 2년 중 1년을 인정해주었지만 2년이라는 거주 요건 자체를 면제시켜주는 것으로 변경됐습니다. - 장기보유특별공제
상생임대인의 새로운 혜택인 장기보유 특별공제는 자산의 보유기간이 3년 이상인 장기보유자산에 대하여 양도소득 금액을 산정할 때 일정액을 공제해주는 제도입니다. 1세대 1주택 장기보유 특별공제 혜택을 받기 위해서는 2년이라는 거주요건이 필요하지만 상생임대인일 경우 거주요건이 면제됩니다. - 적용기한
상생임대인의 적용기한은 22년 12월 31일까지였지만 2년이 추가 연장됐습니다. 상생임대인 요건이 충족하는 계약 체결시 적용기한은 2024년 12월 31일입니다.
직전 임대차계약과 상생 임대차계약에 따른 의무임대기간 사례
직전 임대차계약에 따른 의무임대기간 1년 6개월과 상생임대차계약에 따른 의무임대기간 2년의 판정기준은 아래와 같습니다.
직전 임대차계약에 따른 의무임대기간을 인정받기 위해서는 최소 1년 6개월 이상 이어야 합니다. 계약기간에 상관없이 실제 임대기간이 1년 6개월 이상이면 실제 임대기간으로 인정받습니다.
반면 계약기간이 2년이 넘었었어도 실제 임대기간이 1년 6개월 미만이라면 실제임대기간으로 인정받지 못합니다.
상생임대차계약에 따라 의무임대기간을 인정받기 위해서는 최소 2년이상의 임대기간이 필요합니다. 직전 임대차계약과 마찬가지로 계약기간은 중요하지않으며 실제 임대기간이 2년을 넘기면 됩니다.
반대로 계약기간이 2년을 넘어도 실제 임대기간이 2년 이하라면 의무 임대기간을 인정받지 못합니다.
상생임대인 제도는 여건상 실거주를 못하는 사람이나 주택 처분 계획이 있는 사람이라면 비과세 혜택과 공제혜택등 세금 절감을 위해 알아두면 좋은 제도라 생각이 듭니다. 모든 제도가 모두를 만족시킬 수는 없으나 활용할 수 있는 제도는 최대한 활용하여 혜택을 받으셨으면 좋겠습니다.